做生意有句老话，叫做一铺旺三代，可见开店选址之重要。餐饮开店，有了资金，有了品牌，还得找地方选店铺，店铺找的好，开店成功了一半。
但对很多首次创业开店的朋友们来说，要确保找到有客流、条件合适的铺位不被坑，却并非难事，往往要经历许多波折，稍有不慎，就会失误上当。一旦选址失误，就会发现，没有客流、没有销售，周边店铺逐渐撤离，最终自己也不得不壮士断腕、损失押金不要果断退场。
人流量不等于客流量。不要以为在地铁口、超市门口、十字路口，每天熙熙攘攘的人流不断，就能一定开店成功。但这只是路人，进店消费的才是客人。选址不能看人流量，一定要看客流量。
别人家是海底捞，你不是；别人家广告营销花了巨资引流，你能吗？别人家亏了两年终于把店养活了，你能吗？
业主方、商场招商等甲方人员，都会和你描绘的项目前景多么美好、定位如何精准、哪些头牌已经进驻、和海底捞做邻居……好像再不下手就亏了几百万了？
当然，还有些房租较低、距离远近、风水、熟人介绍等等影响选址决策的因素，都不能作为选址的决定因素。
你要开什么样的店？是快餐小吃还是中西大餐？主打产品是什么？你的目标客群是谁？这些如果不搞清楚，你的所有选址动作都将是盲人摸象，会直接导致选址失误开店失败。
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小吃快餐类品牌，主打低单价大众消费，目标客群就是大众消费的工薪阶层、普通市民，低单价高成交率，需要高客流，选址自然就要针对这些属性去寻找合适的商圈、项目和楼层。
比如某小面品牌，跑到中大餐的高楼层开店，结果就是消费群体大大收窄，每日进店客流随楼层衰减、目标选择后，寥寥无几，只能依赖场内员工工作餐和少量顾客消费，最终生存困难，最后撤场。
开店选址定铺，最终目标都是为了有生意，能赚钱。衡量选址成败的唯一要素，始终都是客流，进店客流。
如果把一个店铺看成是一个点，项目（商场、购物中心等）就是线，那么商圈是面。开店选址成败，先找面，再定线，最后确定点，三步定生死！
随着城市发展和商业地产的竞争不断加剧，各大城市的商圈少则三五，多则十数。各商圈所处区域不同、周边居住人群不同、行政和生活配套不同，商圈属性也不同，消费层级也就各有差异。
一个商业项目在启动前，要对商圈做详细分析，才能找到自身项目的精准定位和招商方向。对于品牌开店来说，要想选址不出现失误，首先也要对意向商圈进行初选，对目标商圈进行详细的分析，才能确定商圈是否和品牌相匹配。
商圈分析的几个关键参数：区域固定人口、流动人口；3-5公里范围内人口统计，写字楼、住宅数量；入住率；学校、医院等配套状况；商圈现有商业体数量、定位、品牌和业态组合、客流、销售额、主力品牌业绩、对标品牌客流和业绩等。
通过对商圈关键参数分析即可得出，目标商圈内，符合拟开店品牌的消费客群总量有多少，在商圈内项目分流后进店客流会有多少？
大树底下好乘凉，好项目当然对开店事半功倍，问题项目进了就是扔钱。所以说选对项目，直接决定生死。
1)项目背景和实力：要充分了解项目所属公司是连锁还是单体，连锁门店数量有多少，是上市公司、国资还是民企，项目体量多大，项目团队资历如何？ 通过这些信息，进一步评估新项目开业率和经营期项目的运营能力。 特别提醒：连锁集团项目要考虑其战略联盟品牌能力，如果集团资源有限，对门店业态和品牌组合支持较弱，项目开业后困难期会较长，开店慎选；单体项目，除非实力雄厚或者位置绝好，否则在品牌招商和组合上会问题颇多，对后期经营提升将会带来一定压力。
2)项目定位和目标客群：项目定位高端还是大众，是奥莱还是时尚，是社区商业还是城市综合体，其吸引的目标客群都会明显不同。餐饮选址，当然要店与项目的定位和客群相匹配；如果一个快餐品牌，开到一个高端购物中心，那就等于是找死了。
3)项目业态组合和主力店铺：娱乐、餐饮、配套、零售、超市等各业态占比，主力店的品牌知名度、集客能力如何，都将是开店选址的必需参考信息。如果一个商业体，场内主力店以雪场、冰场、健身房、KTV等冷场或错时客流为主的门店，那么这个项目的聚客能力将会存在大问题，开店慎选。
4)项目内外动线是否合理：项目动线是否合理，外看交通是否便利、是否交通汇聚处、入场路线是否被隔断或分离、停车动线是否不方便或者找不到；内看是盒子商业还是分体式、是单动线还是双回流。其中分体式客流分散，内部动线复杂则会有明显的冷区，动线异形会形成客流断流等，这些都是选址慎选。
