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那些年我们追过的网红户型

  • 发布时间:2024-09-26 06:41:09
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  从独栋别墅盛行到别墅进入“小时代”,从大平层风靡一时到刚需户型唱主角,从顶层复式到18平方米的LOFT公寓受宠……房价、政策、购房观念等影响着户型发展变化,“网红”户型也因此不断推陈出新,有的户型甚至已经很少在新楼盘出现,但是市场上却还是流传着“网红”的传说。

  东莞“土豪”爱别墅!这是以前人们对东莞楼市的普遍看法。由于四世同堂等情况,家庭人口较多,东莞本土富豪喜欢购买大房子成为早年房地产市场的共识。加上生活习惯问题,从宽阔的自建房中搬进商品房社区里,有天有地、户型宽敞的独栋别墅就成为了早年东莞富豪的最爱,促成了东莞独栋别墅的盛行。

  实际上,东莞的山水景观资源丰富,传统的豪宅区有松山湖片区、横岗湖片区、黄旗山片区和水濂山片区等,为大量独栋别墅的产生提供了基础。加上东莞早年房价较低,独栋别墅价格不高,也使得独栋别墅得以盛行。“镇上某户人家在这个楼盘买了别墅,觉得不错,然后就会招呼亲戚朋友一起来购买,十几套别墅并排一起,都是熟人。”一名开发商告诉记者,于是独栋别墅也越做越大,500~1000平方米的独栋别墅一度成为市场的主流。由于土地资源稀缺,保值能力强,独栋别墅成为了一种很好的高端投资产品。

  东莞楼市经过二三十年的发展,人们的居住观念也慢慢改变。年轻的购房者对于高层洋房接受度越来越高,加上房价上涨,面积大总价高的独栋别墅受众越来越小。近几年来,国家多次强调“限墅令”,土地性质的要求也使得独栋别墅变得稀缺,供应量大幅减少。

  2010年,受楼市调控政策影响,面积小的类别墅产品逐渐替代独栋别墅崛起,成为市场主角。类别墅以双拼别墅、联排别墅、叠加别墅为主,使用功能和独栋别墅类似,面积约在200~300平方米之间,面积小、总价较低,这种经济型别墅获得了东莞企业家的喜爱。业内人士介绍,一栋资源好的独栋别墅的总价在千万元以上,而小别墅的总价却仅为两三百万元,甚至低于洋房产品。

  随着房价的上涨,目前市场上还出现了120平方米左右的小别墅,别墅面积越来越小,东莞别墅市场也从独栋别墅时代正式进入“小时代”!

  2011年,国务院推出新“国八条”,当时二套房首付提高至六成。为了减少换房成本,人们的购房观念由购买小户型“过渡”向“一步到位”置业,三房四房户型转变。购房观念的转变催生了“N+1”户型盛行,“小三房”“小四房”成为当时最受欢迎的产品。与普通洋房相比,“N+1”户型以约70~90多平方米建筑面积改造成三房、四房产品,赠送面积普遍在20%以上,赠送部分多由露台、阳台、空中花园等组成,可改造成书房、阳光房甚至儿童房等,成为“N+1”户型。由于总价相对较低,而实用面积较大,很快就在市场上盛行开来。

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  开发商们也各显神通,通过“偷面积”的方式来给购房者更大的居住空间。在一些别墅产品上,加上阳台、地下室、车位等部分,赠送面积甚至高达300%。不过,由于赠送面积没有产权证,在转手时容易造成一些纠纷,这也成为“N+1”户型的隐患。

  目前,除了极少数以前报建的楼盘还有“N+1”户型外,一手住宅市场上已经很难找到“N+1”户型产品,户型产品向紧凑型转变,对户型的设计要求也变得更高。不过,在二手房市场,“N+1”户型仍然是最受欢迎的户型产品之一,由于实用面积大,单价也相对较高。

  2004年11月,万科首次在东莞引进其专利住宅产品——情景美墅,万科城市高尔夫花园分别在2004年、2005年推出情景美墅,并开盘售罄。随后,中惠沁林山庄、金域中央、江南第一城等楼盘纷纷跟进推出相似产品。价格比别墅低,密度和舒适度比普通洋房好,情景美墅推出后很快成为热销产品

  从户型来看,情景美墅多为“3+1模式”“4+1模式”“5+1模式”,或是顶楼赠送复式阁楼,或是层层有退台,让每户都能享受到充分的阳光。情景美墅仍然属于洋房,但是由于楼层不高,大多为楼梯房,没有电梯,成了后来退出主流市场的重要因素。情景美墅的盛行主要是为了解决喜欢较大户型、类别墅产品,但是又不愿意支付别墅高昂总价的购房者。与普通洋房相比,情景美墅更亲近自然,景观好,居住也相对舒适。

  情景美墅的缺点和它的优点一样突出。除了没有电梯使用不便外,情景美墅楼层低、总价不高,土地的利用不能得到最大化,对于开发商来说,并不划算。

  加上情景美墅产品不够丰富,满足人群较少,各种可替代的产品比较多。如叠加别墅、联排别墅等产品,都能够替代情景美墅,而且销售价格更高,利润也更高。因此,情景美墅很快就失去了主流市场的青睐。

  2013年中,一段时间内共有二十多个城央楼盘推出大平层产品,建于高层洋房内,面积普遍集中在180~300平方米之间,总价约为200~300万元。与独栋别墅相比,大平层的总价更低;与价位相差不大的联排、叠加别墅相比,空间更为开阔,光线充足,没有上下楼梯的困扰,居住舒适度高受到了年轻一代新贵精英阶层的喜爱。

  2012年~2013年,光大天骄峰景推出了约260平方米的“平墅”产品,拥有大阳台、大空间,所有房间均位于高层的一层楼上,高层的凉风可以穿堂而过,站在高层阳台往远处望去,自然景观优美,让人心旷神怡。开发商认为,这是“平层别墅化产品”,住的是洋房,但却是别墅的享受。与此同时,虎门中心地段的龙泉豪苑推出面积更大的580平方米的大平层产品,被称为“总裁的空中宫殿”。

  这些城央大平层产品在当时均受到了不少有钱购房者的喜爱。在当时,拥有一套位于城央区域、景观资源好的大平层,被视为一种身份地位的象征。

  不过,大平层豪宅总价高,受众少,且竞争激烈,被视为是“小众”产品。随着东莞房价上升,土地资源日益稀缺,刚需户型成为主角,大平层也由原来的500多平方米变成200平方米左右,由高端的奢华产品,转战“二孩时代”楼市,适应改善型购房者的需求。

  跃层属于“土豪”产品,将两层楼打通,内部通过电梯连接,装修成一套房,这种产品在东莞较少。与大平层产品一样,由于价格高受众少,逐渐消失。

  错层实际上并不在一个平面上,上下两部分通过几个阶梯相连接,区分出公共和隐私的空间。这种户型在早年比较盛行,早年的光大景湖系列、金色华庭等都曾出现过错层产品,客厅由于低几个阶梯,层高更高。不过,随着人们对于居住要求的改变,错层也逐渐淡出市场。复式与跃层类似,但不是两层楼,而是由一层楼挑高了层高,再在半空中分割出两层建成,这也使得复式住房二层楼层高比较矮,居住的舒适度不高。

  去年底,《东莞市建设项目规划指标计算细则》发布,要求居住类建筑层高不得超过4米,盛行一时的复式住宅户型将全面退出。

  与复式、跃层、错层相类似的产品是LOFT公寓,是目前最盛行的一种户型。LOFT公寓一般层高较高,分割成两层空间也不会显得压抑,但实际建筑面积较小,总价较低,在小公寓市场上极受欢迎。

  18平方米LOFT公寓可做成一房一厅,25平方米可变成两房一厅,上半年LOFT公寓集中上市,引起购房者、投资客的热议。值得注意的是,LOFT公寓多为办公性质地块,不能迁移户口进入,因此也不属于学区房范畴,没有学位。

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